Immophases

Banlieues pavillonnaires ou centres villes historiques, ruralité délaissée ou territoires choisis par les néo-ruraux : le territoire français est contrasté, les lieux de vie sont souvent révélateurs de leurs habitants.
Nous avons voulu créer une typologie géographique pour accroitre la prédictivité de nos services, comme les scores, et permettre à nos clients de mieux comprendre nos modèles statistiques. 
A partir de la base des transactions immobilières, nous avons construit 8 classes pour mieux comprendre vos donateurs, testateurs ou clients, en utilisant la finesse des 50.000 IRIS découpant le territoire métropolitain.
Avec l’explosion des prix du M2, le choix de l’emplacement du lieu de résidence est souvent plus contraint par des aspects financiers financiers (capacité d’endettement, capital disponible…) que par des choix personnels ou/et du foyer. 

TYPOLOGIE DES 8 CLASSES :

Vides Ruraux Déconnectés

6,3% de la population

IRIS 8956

4,1 millions d’habitants

Ilots Agricoles Eloignés

15,1% de la population

IRIS 5851

9,7 millions d’habitants

Territoires Reculés Dépeuplés

6,6% de la population

IRIS 11594

4,25 millions d’habitants

Orbites Vertes de Retrait

20,6% de la population

IRIS 8033

13,3 millions d’habitants

Pôles Historiques Privilégiés

5,2% de la population

IRIS 1339

3,25 millions d’habitants

Abords Précaires Aidés

11,4% de la population

IRIS 4086

7,35 millions d’habitants

Bordures Nouvelles Mixtes

22,1% de la population

IRIS 6021

14,2 millions d’habitants

Métropoles Régionales Attractives

12,7% de la population

IRIS 3134

8,2 millions d’habitants

ZOOM SUR CHAQUE CLASSE :

CLASSE 1 : Vides Ruraux Déconnectés

Le secteur agricole reste prédominant dans cette classe et au centre des activités économiques, complété par l’apparition de services à la personnes (aides à domicile pour les matures). Seulement 2 sous-classes ont été retenues en raison de la faible densité de population et du faible potentiel de ces territoires. La sous-classe 11 est très agricole et peu habitée, avec un marché immobilier atone voir plat. Ce sont des territoires en dehors du champ d’attractivité des pôles urbains. Elle se différencie de la sous-classe 12, plus dense en population mais avec des populations précarisées. Le marché immobilier y est plus actif mais à très faible valeur.

CLASSE 2 : Ilots Agricoles Eloignés

Une classe à dominante rurale, éloignée des zones à dominante urbaine. Nous sommes en dehors de l’attraction des pôles urbains et de pôles littoraux. Au travers des 4 sous classes, nous passons progressivement de la ruralité reculée à vers ruralité habitée, avec des emplois dans le tertiaire et plus soutenue par les pouvoirs publics (infrastructures pour accompagner les habitations). Les Scl 21 et 22 se situent dans un univers de ruralité à faible densité très similaire à la campagne et au monde agricole, sans construction d’appartements. Les Scl 23 et 24 sont plus urbanisées et avec une plus forte densité de populations, des lotissements et du logement social. Plus on passe de la 21 à la 24, plus le marché immobilier est actif,plus la densité de population est importante (l’iris passe de 1009 à 2410 hab/m²), moins les maisons ont une parcelle importante (de 4215 à 627 m²), plus nous avons une population de locataires et d’HLM (de 21% à 42%). Il n’y a pas d’attractivité qui puissent tirer véritablement les prix de l’immobilier vers le haut. Nous restons aux alentours de 1200€/m², avec un revenu médian entre 18 et 20000€.

CLASSE 3 : Territoires Reculés Dépeuplés

Une classe très rurale avec quelques pôles urbains peu attractifs avec une population vivant en relative autarcie contrairement à la classe 1 et 2. La classe 3 comporte deux sous-classes. La sous-classe 31 possède la plus faible densité de population (déserts ruraux), caractérisée par de nombreuses maisons secondaires (15% de densité de population) et des logements très anciens. La sous-classe 32 est un peu plus habitée, avec des logements plus rénovés et moins de maisons secondaires. La sous-classe 31 s’oppose à la 32 sur les prix du m² avec 1230€ pour la 31 est 1524€ pour la 32.

CLASSE 4 : Orbites Vertes de Retrait

La classe 4 est la première classe périurbaine, entre l’espace rural et la banlieue. La périurbanisation actuelle concerne des proportions importantes du territoire, avec l’émergence de nouvelles formes spatiales en discontinuité avec les agglomérations, conséquence directe de la généralisation de l’automobile comme moyen de transport. Les 4 sous classes vont se différencier sur : Les logiques de marché qui définissent l’offre (rôles des banques, secteur du bâtiment,), les politiques publiques (soutien de lotissements de maison individuelles, infrastructures), les choix résidentiels qui définissent la demande (quêtes d’espace et de nature, accession à la propriété…). Ce mouvement de desserrement créée des territoires hors de zones concentriques d’attraction des villes, une urbanisation peu dense et dispersée, des activités commerciales (commerces, tissu industriel, services) et des échanges avec les pôles alentours (migration vers les zones d’emploi). La classe 4 est composée de 4 sous-classes.

CLASSE 5 : Pôles Historiques Privilégiés

Classe vedette sur la valeur, elle rassemble les IRIS à très forte valeur, typiquement le centre de Paris, et les communes les plus prisées du territoire. Avec dans cette classe une forte concentration des activités du secteur tertiaire, liées aux sièges sociaux, SSII, activités juridiques et liées à la finance. On constate une montée inexorable du prix de l’immobilier, qui dépasse les 10000€/m². La classe est subdivisée en 3 sous-classes. Il existe une opposition entre la sous-classe 51 qui représente le poids très important de la métropole Parisienne et de ses sièges sociaux avec la sous classe 53, qui elle regroupe les métropoles régionales et les villégiatures les plus huppées en France (littoral, stations de ski, vignobles, hautes destinations touristiques).

CLASSE 6 : Abords Précaires Aidés

Une péri-urbanité à la frontière entre le marché (loi de l’offre et la demande) et l’intervention politique en faveur du logement. La classe 6 n’est présente que dans les zones d’attractions urbaines hors littoral. Une classe à dominante péri-urbaine (anneaux), qui rentre progressivement dans une logique d’attraction. Dans l’univers de la 61 et 62, on a une forte intervention de l’état (HLM, SRU) et d’aides sociales qui s’oppose à une logique d’attraction de 63 et 64 qui correspondent plus à celle du marché de l’immobilier (même si les aides sont encore fortes). Plus on passe de la sous-classe 61 à 64 et plus la logique d’attraction est forte et se normalise par rapport au marché de l’immobilier. La 65 est atypique : elle correspond aux iris appartenant à l’Etat ou aux administrations. Il n’y a pas de marché entre particuliers dans cet univers.

CLASSE 7: Bordures Nouvelles Mixtes

Dans la plupart des régions, après une extension spatiale des grandes villes essentiellement après les années 1970, nous observons une densification forte des couronnes périurbaines avec la construction de maisons et de lotissements. Nous avons ici une forte dépendance fonctionnelle aux pôles urbains, mesurée par l’intensité des navettes domicile-travail. La classe 7 est la deuxième classe périurbaine après la classe 4. La classe 7 est plus proche des centres villes que la classe 4, avec un prix au m² plus élevé : 2500€ en moyenne versus 1800€ pour la classe 4. La classe 7 est composée de 6 sous-classes. D’une part les sous-classes 1 à 4 où le périurbain est habité par des familles de classes moyennes, dominées par le modèle du lotissement. Les deux dernières sous-classes 75 et 76 sont constituées par de l’habitat collectif, avec des populations de formations supérieures désirant vivre une vie moins exposée aux nuisances des grands centres villes des métropoles.

CLASSE 8 : Métropoles Régionales Attractives

La classe 8 regroupe les grandes métropoles régionales et certaines zones aisées d’Ile-de-France. Cette classe se caractérise par des forces centripètes conduisant à la concentration des activités et des services dans les métropoles. La classe 8 représente un pôle fort d’attraction jusqu’à 6 à 7 000€ le prix du M2. La physionomie des métropoles change en fonction des régions. Typiquement dans la région PACA la classe 8 s’étend sur le littoral ; dans les autres régions les capacités d’attrait se trouvent dans les centres villes. En fonction des capitales régionales et leur histoire, le poids des 4 sous-classes varie. Les centres villes sont représentés par les sous-classes 83 et 84, les maisons avec jardin sont représentées par les sous-classes 81 et 82.

POUR ALLER PLUS LOIN...

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L’information principale est la valeur de la transaction, à laquelle le travail de datamining fait sur le fichier permet d’ajouter un ensemble des données de nature patrimoniale : montant des transactions, superficie, caractéristiques et types de biens. Ce qui nous a permis de créer un modèle attribuant à chacun des 50.000 IRIS du territoire une classe, image précise de lieux de vie homogène au niveau socio-économique. Une vision statistique qui recoupe les constats du géographe Christophe Guilluy dans « la France périphérique ».
 
Des centres métropolitains gentrifiés qui concentrent le pouvoir économique aux zones rurales parfois déconnectées des réseaux publics et numériques, nous proposons 8 classes, les ImmoPhases, facilement intégrables dans votre CRM et que nous utilisons pour rendre plus prédictifs nos scores liés à la capacité financière.
 
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